03.12.2020
При получении ипотечного кредита на приобретение жилья вы столкнетесь с целым пакетом договорных документов, т.к., по сути, осуществляется 3 отдельные сделки:
• купля-продажа квартиры на кредитные средства;
• залог купленной квартиры;
• получение кредита на покупку квартиры.
Все подписываемые документы читаем обязательно и внимательно!
Все 3 сделки взаимосвязаны и оформляются в комплексе в определенной последовательности. При этом юридически это может оформляться разными способами в зависимости от процедур выбранного банка. Как правило, составляется 3 договора, отдельный на каждую сделку:
Договор купли-продажи квартиры / либо Договор об участии в долевом строительстве.
Договор залога (ипотеки) купленной квартиры. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Ипотека вступает в силу с момент государственной регистрации. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная.
Кредитный договор. Возможно включение соглашения об ипотеке в кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство. В таком случае этот договор также подлежит государственной регистрации.
Т.е. договор об ипотеке может быть, как самостоятельным договором, т.к. и частью кредитного ипотечного договора. При этом в любом случае кредитный договор должен содержать все положения об ипотеке согласно Закону об ипотеке (описание предмета ипотеки, его оценку, срок исполнения обязательств, данные о регистрации ипотеки и пр.).
Вся процедура подписания и регистрации договоров жестко регламентирована банком. Поэтому заемщику обязательно следует ознакомиться заранее с текстами всех договоров, особенно в части, касающейся исполнения обязательств, в т.ч. в случае наложения взыскания на заложенную квартиру, а также с правилами использования заложенного имущества.
Как показывает практика, незначительная опечатка в одном из существенных условий любого из Договоров может повлечь приостановление государственной регистрации права собственности на приобретаемый объект недвижимости.
Помните, что Вы имеете право требовать предоставления образцов всех документов по сделке, которые вы должны будете подписать, для предварительного ознакомления и изучения.
Читайте договор до его подписания – не торопитесь, вы имеете право на детальное изучение и получение пояснений до полного понимания содержания договора.
В частности, обратите особое внимание на такие условия:
порядок досрочного погашения кредита – нет ли запрета или моратория на досрочное погашение;
санкции за нарушение своевременного погашения задолженности (штрафы, пени - сроки их начисления);
изменение условий по кредиту со стороны банка в одностороннем порядке (не законно) после подписания договора;
обязательство заемщика страховать риски (эти условия могут порождать новые долги).